Vizi occulti ambientali: come riconoscerli e come gestirli

Premesse

Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.

Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.

Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.

Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.

L’articolo del codice rende garantito il compratore a patto che denunci il vizio entro 8 giorni dalla scoperta ma l’azione si prescrive entro un anno dalla consegna, così come previsto dall’art. 1495 del Codice Civile.

Quali sono i vizi occulti di un’area edificabile

La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa.

Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)

Come gestire i siti contaminati

Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.

Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).

La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.

Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).

Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).

Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).

Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).

Seguiteci nei prossimi articoli di approfondimento sulle indagini ambientali.

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